Grundsteuerreform zum 01.01.2025 – Hinweise zum Verfahrensstand und zur geplanten Umsetzung
Bereits seit mehreren Jahren laufen die Vorbereitungen für die Umsetzung der Grundsteuerreform in Deutschland. Viele Bürgerinnen und Bürger ärgern sich zu Recht darüber, dass sie trotz des langen Vorlaufs noch immer nicht wissen, was sie im nächsten Jahr bezahlen müssen. Die Gemeinderäte müssen ohne große Vorbereitung in den wenigen Wochen bis Weihnachten noch Beschlüsse fassen und auch die Verwaltungen in den Rathäusern stehen unter Stress, das alles noch zeitgerecht umzusetzen. Wir wollen Sie darüber aufklären, was die Gründe für diese Situation sind. Vor allen Dingen wollen wir aber darüber informieren, wie der Sachstand ist und wie wir die Umsetzung der letzten Schritte angehen wollen. So stellt sich die Situation dar:
Aufgrund von Klagen verschiedener Steuerzahler hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 in einem Urteil die bisherige Besteuerungsgrundlage für die Grundsteuer A und B in Deutschland für verfassungswidrig erklärt. Hintergrund war, dass die aktuell noch als Besteuerungsgrundlage verwendeten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 bzw, in einigen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935 stammen und deshalb nach Auffassung des Gerichts die tatsächlichen Werte der Grundstücke nicht mehr richtig wiedergeben. Im Jahr 2019 hat der Bund dann ein Grundsteuerreformgesetz verabschiedet, in dem ein bestimmtes Umsetzungsmodell beschrieben wird. Dieses Gesetz enthält jedoch eine Öffnungsklausel für die Bundesländer, abweichende Modelle umzusetzen. Von dieser Möglichkeit hat das Land Niedersachsen Gebrauch gemacht und ein sogenanntes „Flächen-Lage-Modell“ entwickelt. Für alle Bundesländer wurde der Umsetzungstermin jedoch einheitlich vom Bund auf den 01.01.2025 festgelegt.
Im Niedersächsischen „Flächen-Lage-Modell“ sind die grundlegenden Bemessungsfaktoren für die Höhe des Grundsteuermessbetrages die Größe des Grundstücks, die Größe der Gebäudefläche, der Bodenrichtwert des Grundstückes und der durchschnittliche Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde. Diese Daten haben die Finanzämter über Erklärungen der Eigentümer bereits vor geraumer Zeit erhoben. Der überwiegende Teil der Grundstückseigentümer hat auch bereits vor längerer Zeit den daraus errechneten Messbetrag per Bescheid vom Finanzamt mitgeteilt bekommen.
Die beiden letzten Schritte zur vollständigen Umsetzung der Reform sind jetzt die Festlegung von Hebesätzen durch die Gemeinden und dann die Versendung der eigentlichen Steuerbescheide an die Grundstückseigentümer. Viele Grundstückseigentümer werden sich zu Recht die Frage stellen, warum wenige Wochen vor dem Umsetzungsstichtag 01.01.2025 diese Schritte noch immer nicht vollzogen sind. Schließlich ist die Berechnung der Steuer durch Multiplikation des Messbetrages mit dem Hebesatz der Gemeinde kein Hexenwerk.
Das Land Niedersachsen hat als „Sollvorgabe“ den Gemeinden mitgegeben, dass die Steuerreform aufkommensneutral erfolgen soll. Die Reform soll nicht für versteckte Steuererhöhungen genutzt werden. Die aufkommensneutrale Umsetzung können die Gemeinden über die Festlegung der Hebesätze steuern. Die Gemeinden dürfen auch höhere Hebesätze festlegen, müssen dann aber im Beschlussverfahren transparent machen, wie hoch der aufkommensneutrale Hebesatz gewesen wäre. Leider hat das Land die Gemeinden aber bisher nicht in die Lage versetzt, die aufkommensneutralen Hebesätze zu berechnen. Erst im Spätsommer 2024 haben die Finanzämter erste Daten geliefert. Ausreichend große Datensätze, um die Hebesätze einigermaßen zuverlässig berechnen zu können, liegen erst seit Anfang Oktober vor. Immer noch haben wir es allein in der Samtgemeinde Dörpen zudem mit ca. 1.000 offensichtlich fehlerhaften Datensätzen zu tun, die bisher nicht vom Finanzamt korrigiert wurden. Ebenfalls erst Mitte Oktober 2024 hat das Land für die Kommunen Handlungsanweisungen herausgegeben, wie der aufkommensneutrale Satz berechnet werden soll. Die Ursachen für diese unbefriedigende Situation liegen also eindeutig beim Land und bei den Finanzämtern.
Die inzwischen vorliegenden Daten von den Finanzämtern lassen für die Grundsteuer A (Landwirtschaft) erkennen, dass die Summe der nach dem neuen Verfahren ermittelten Messbeträge bis auf eine Ausnahme in der Samtgemeinde Dörpen unter der Summe der nach dem alten Verfahren verwendeten Werte liegt. Das liegt vor allen Dingen daran, dass nicht mehr aktiv betriebene landwirtschaftliche Hofstellen nach dem alten Verfahren in Grundsteuer A und jetzt im neuen Verfahren bei der Grundsteuer B veranlagt werden. Die Grundsteuer A ist daher im neuen Verfahren kam noch vergleichbar mit der bisherigen Grundlage. Darum hat das Land jetzt die Vorgabe gemacht, dass für die Grundsteuer A kein gesonderter „aufkommensneutraler Hebesatz“ errechnet wird. Stattdessen soll die Grundsteuer A mit in die Rechenformel für die Ermittlung des Satzes bei der Grundsteuer B einfließen. Der Hebesatz für die Grundsteuer A kann weitgehend frei gewählt werden.
Auf Ebene der Samtgemeinde Dörpen wird aber angestrebt, die Hebesätze wie bisher möglichst einheitlich in allen Mitgliedsgemeinden festzulegen. Bisher haben alle Mitgliedsgemeinden den Hebesatz für alle drei Realsteuerarten (Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer) auf 355% festgelegt. Diese vollständige Konformität lässt sich schon deshalb nicht aufrechterhalten, weil die Reform nicht auf die Gewerbesteuer durchgreift und es hier keinen Ansatz gibt, diesen Satz ebenfalls zu senken. Wenn man die Gemeinde Dörpen außer Acht lässt, bewegen sich die aufkommensneutralen Hebesätze bei allen anderen 8 Mitgliedsgemeinden in einem relativ engen Korridor zwischen 166% und 209%. Bei einem Hebesatz von 200% für alle 8 Mitgliedsgemeinden würde man im Durchschnitt zu einer Aufkommensneutralität kommen. Einige Mitgliedsgemeinden würden geringfügig an Steuereinnahmen verlieren. Andere hätten leichte Zuwächse. Unter den Bürgermeistern aller 9 Mitgliedsgemeinden wurde daher abgestimmt, dass alle (außer Dörpen) ihren Gemeinderäten empfehlen, Hebesätze von 200% sowohl für die Grundsteuer A als auch für die Grundsteuer B festzulegen. Dörpen in diese Übereinkunft einzubeziehen, war leider nicht möglich, weil der errechnete Wert einfach zu weit aus dem Korridor der anderen Gemeinden herausragt. Das hätte für Dörpen extrem hohe Steuerverluste oder wenn man sich in die andere Richtung angenähert hätte für die anderen Gemeinden nicht zumutbare Steuererhöhungen bedeutet. Für Dörpen wird daher vorgeschlagen den Hebesatz für die Grundsteuer A auf 200 % und für die Grundsteuer B auf 285% festzusetzen. Letztlich ist es aber natürlich die Entscheidung eines jeden Gemeinderates, ob man sich dem Beschlussvorschlag anschließen will oder doch eine abweichende Regelung trifft. Die Gemeinderäte der Mitgliedsgemeinden Kluse, Neubörger und Neulehe haben inzwischen entsprechende Beschlüsse gefasst.
Insgesamt lässt sich festhalten, dass vor allen Dingen Eigentümer von sehr großen Grundstücken und von Häusern mit viel Wohnfläche zukünftig mehr Grundsteuer zahlen. Leider sind davon oft auch ehemalige landwirtschaftliche Hofstellen mit sehr großen Grundstücken betroffen. Grundstücke mit hohen Bodenrichtwerten z.B. im Zentrum von Dörpen werden ebenfalls tendenziell höher besteuert. Viele andere Grundstückseigentümer werden aber auch deutlich weniger Steuern zahlen als vorher. Im Durchschnitt wird das Aufkommen auf Ebene der Samtgemeinde weitgehend identisch bleiben. Die zum Teil erheblichen Verschiebungen zwischen den einzelnen Steuerzahlern lassen sich von den Gemeinden nicht steuern. Das sind die Ergebnisse der Reform, die nicht von den Kommunen zu vertreten sind.
Die Samtgemeinde plant, die Steuerbescheide Anfang Januar 2025 an alle Grundstückseigentümer zu verschicken. Im Prinzip kann aber jetzt schon jeder Grundstückseigentümer seine persönliche Steuer ausrechnen, wenn er den Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamtes mit dem neuen Hebesatz multipliziert.